Разное 

Права жск на земельный участок. Порядок оформления земельного участка членами гаражно-строительных кооперативов

Особенности функционирования ЖСК

Особенности создания и функционирования жилищно-строительных кооперативов.

Одним из способов решения жилищного вопроса для граждан Российской Федерации является вступление их в жилищно-строительные кооперативы. Жилищно-строительным кооперативом является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Целью создания жилищно-строительного кооператива является возведение (или реконструкция) и последующее содержание многоквартирного жилого дома в интересах его членов. ЖСК, как и другие потребительские кооперативы, является некоммерческой организацией (ст. 116 ГК РФ) и не ведут предпринимательской деятельности. Осуществление предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли может осуществляться жилищно-строительным кооперативом лишь только для получения дополнительных средств для строительства (либо содержания) многоквартирного жилого дома и интересах членов ЖСК (п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Организация ЖСК

Организовать жилищно-строительный кооператив для возведения и последующего содержания многоквартирного жилого дома имеют право не менее пяти граждан и (или) организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Максимальное количество учредителей (а впоследствии—членов ЖСК) не может превышать числа жилых помещений в будущем доме. Решение собрания учредителей об организации жилищно-строительного кооператива и об утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали все учредители (п. 4 ст. 112ЖК РФ).

Устав жилищно-строительного кооператива должен содержать следующую информацию (ст. 113 ЖК РФ):

—наименование кооператива;

—место его нахождения;

—предмет и цели деятельности;

—порядок вступления в члены кооператива;

—порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса и иных выплат;

—размер вступительных и паевых взносов;

—состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

—ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

—состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;

—порядок принятия решений органами управления и контроля ЖСК, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

—порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

—порядок реорганизации и ликвидации кооператива

—другие, не противоречащие действующему законодательству, положения.

Регистрация жилищно-строительного кооператива производится в общеустановленном для юридических лиц порядке. Он установлен Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

На дату внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) о регистрации жилищно-строительного кооператива его учредители становятся его первыми членами.

В дальнейшем ЖСК имеет право принимать в свои ряды новых участников. Количество их, как было сказано выше, не может превышать количества жилых помещений в строящемся доме.

Прием новых членов жилищно-строительного кооператива производится на основании поданных заявлений (п. 1 ст.121 ЖК РФ). Заявление о приеме в течение месяца должно быть рассмотрено правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания (конференции) членов жилищно-строительного кооператива (п. 2 ст. 121 ЖКРФ). Подавший заявление гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищно-строительного кооператива после утверждения решения о приеме собранием (конференцией) и с момента уплаты вступительного взноса (там же).

Источники финансирования деятельности жилищно-строительного кооператива

Финансирование возведения жилого дома в первую очередь производится за счет собственных средств жилищно-строительного кооператива. Собственные средства ЖСК складываются из паевых взносов (паенакоплений), а также членских и вступительных взносов. Членские (ежемесячные) и вступительные (разовые) взносы в порядке, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива, направляются, как правило, на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью кооператива. Паевые взносы (паенакопления) идут на финансирование строительства жилого дома, что и является основной целью создания ЖСК. Кроме того, если это предусмотрено уставом кооператива, решением общего собрания членов ЖСК, в ряде случаев могут обязать внести дополнительные разовые взносы.

Как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения все виды взносов не признаются доходом ЖСК (подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ). Не включаются поступившие взносы также и в базу по налогу на добавленную стоимость (если ЖСК признается плательщиком НДС) (подп. 1 п. 2 ст.146 НК РФ).

Кроме того, в рамках целевых программ, направленных на содействие жилищному строительству муниципальные (региональные) власти, либо организации, работники которых являются членами ЖСК, могут субсидировать строительство жилого дома в интересах членов кооператива.

Такие средства (субсидии) признаются целевыми поступлениями на ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 НК РФ) и не являются доходом кооператива. При временном недостатке имеющихся в наличии денежных средств ЖСК имеет право привлечь заемные (кредитные) средства. Проценты за пользование кредитом (подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) признаются внереализационными расходами кооператива. По нашему мнению, источником их погашения должны являться не затраты по строительству дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские либо дополнительные взносы).

Процесс возведения жилого дома

Жилищно-строительный кооператив (п. 3 ст. 110 ЖК РФ) признается застройщиком и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство (либо реконструкцию) многоквартирного жилого дома в соответствии с выданным ему разрешением на строительство.

Затраты на возведение жилого дома для кооператива, как и для любого застройщика многоквартирного жилого дома, будут складываться, в частности, из:

— затрат на приобретение или аренду земельного участка, на котором будет возводиться дом;

— затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства дома, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

— затрат на строительство систем инженерно- технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

— затрат на возведение дома в соответствии с проектной документацией;

—затрат по внесению платы за подключение (технологическое присоединение) дома к сетям инженерно-технического обеспечения;

— иных затрат, непосредственно связанных со строительством и введением в эксплуатацию построенного дома.

Приобретение (поступление) земельного участка

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, может быть приобретен кооперативом в собственность (у муниципальных властей, организаций, граждан), арендован (у муниципальных властей, организаций) либо получен по договору безвозмездного срочного пользования от Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (п. 6.4 ст.3 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»). При этом следует обратить внимание, что получение участка от Фонда РЖС по договору безвозмездного срочного пользования возможно только жилищно-строительным кооперативом, созданным в целях обеспечения жильем граждан, указанных в п. 4 ст. 16.5 упомянутого Закона N 161-ФЗ. Перечень отдельных категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого ЖСК, утвержден постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 N 108. Безвозмездный срочный договор заключается на время строительства кооперативного дома. После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию земельный участок под домом может быть безвозмездно передан в собственность кооператива или граждан, являющихся его членами.

Налог на добавленную стоимость

Реализация земельного участка не облагается налогом на добавленную стоимость (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка жилищно-строительный кооператив не будет уплачивать его продавцу в составе выручки этот налог.

Налог на имущество

Приобретенный земельный участок не признается объектом налогообложения по налогу на имущество (подп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ).

Земельный налог

После оформления в установленном порядке прав на земельный участок (что должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним—ЕГРП), жилищно-строительный кооператив в ряде случаев может быть признан плательщиком земельного налога по этому участку. Плательщиками налога являются организации, или физические лица, владеющие земельными участками по праву собственности, праву постоянного (бессрочного) пользования или праву пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Лица, у которых земельные участки находятся на праве безвозмездного срочного пользования либо переданы им по договору аренды, плательщиками земельного налога не признаются. Таким образом, жилищно- строительный кооператив будет уплачивать земельный налог, если он приобретает участок под застройку в собственность. Налогооблагаемой базой для исчисления налога определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (налогового периода) (п. 1 ст. 391 НК РФ). При постановке участка на кадастровый учет в течение года его кадастровая стоимость определяется на дату постановки на учет. Налоговая ставка по земельному участку, предоставленному для жилищного строительства, не может превышать 0,3% (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ). При этом органы местного самоуправления своими нормативно-правовыми актами могут установить более низкую ставку налога (п. 2 ст. 394 НК РФ). Если земельный участок приобретен жилищно-строительным кооперативом в течение года, то налог платится, исходя из количества полных месяцев в текущем году. Если при этом участок приобретен (точнее зарегистрировано право собственности на него) по 15 число месяца включительно, то данный месяц принимается за полный. Если право собственности зарегистрировано 16 числа или позже, то данный месяц при расчете суммы налога не учитывается (п. 7 ст. 396 НК РФ). Если отчетным периодом для начисления и уплаты налога признается квартал, то в срок, установленный нормативно-правовым актом муниципального образования, на территории которого распложен земельный участок (довольно часто это 30 число месяца, следующего за истекшим кварталом), необходимо будет уплатить авансовый платеж по земельному налогу. Сумма его рассчитывается, как одна четвертая соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января текущего года (п. 6 ст. 396 НК РФ). Однако при этом нужно учесть особенности начисления земельного налога при приобретении земельного участка под строительство жилого дома. В первые три года, начиная с даты регистрации права собственности на приобретенный земельный участок застройщик (в рассматриваемой ситуации—жилищно-строительный кооператив) обязан будет исчислять земельный по соответствующей налоговой ставке (0,3% или меньше) с коэффициентом 2 (п.15 ст. 396 НК РФ). Если строительство объекта будет продолжаться менее этого срока (окончанием его считается дата государственной регистрации права собственности на построенный дом), то сумма налога за весь фактический период строительства подлежит пересчету с коэффициентом 1, а возникшая разница (как излишне уплаченный налог) подлежит возврату ЖСК. Если строительство дома будет продолжаться более трех лет, то начиная с 37 месяца и вплоть до регистрации права собственности на него, земельный налог будет начисляться с коэффициентом 4. Затраты по начислению земельного налога признаются прочими расходами ЖСК (подп.1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Таким образом, по нашему мнению, источником начисления земельного налога можно считать не затраты по возведению дома (паевые взносы членов ЖСК), а расходы по управлению и содержанию кооператива (ежемесячные членские взносы).

Затраты на строительство дома

Жилищно-строительный кооператив, являющийся добровольным объединением граждан и юридических лиц, а также некоммерческой организацией, вероятнее всего не будет иметь возможностей для самостоятельного строительства жилого дома. Поэтому на практике, чаще всего, ЖСК заключает договор с техническим заказчиком, на которого и возлагаются все обязанности по заключению договоров (по поручению и за счет кооператива) со всеми участниками процесса возведения дома—проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов. Главная задача ЖСК на этом этапе—обеспечить финансирование строительства за счет паевых взносов участников, заемных (кредитных)средств, либо целевых субсидий. После завершения строительства, получения (на имя ЖСК) разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, кооператив получает возможность принять к учету построенный жилой дом. Его стоимость будет складываться из фактических затрат на возведение (перечень которых приведен выше) и вознаграждения, подлежащего уплате техническому заказчику согласно условиям заключенного между последним и ЖСК. При этом следует принять во внимание, что передача квартир (и нежилых помещений) в собственность членов кооператива не признается их реализацией, то есть не включается в состав операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость. Следовательно, сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная к оплате подрядчиком и другими участниками строительства, подлежит включению в затраты по возведению дома (п. 2 ст. 170НК РФ).

Регистрация права собственности на построенный дом

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилищно-строительный кооператив имеет право зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость. Порядок государственной регистрации возникновения права собственности на созданные объекты недвижимости установлен ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденными приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113.При этом следует обратить внимание, что жилищно-строительный кооператив регистрирует право собственности не на построенный дом, как на единый, отдельно стоящий объект недвижимости, а на жилые (квартиры) и нежилые помещения, входящие в состав этого дома. То есть регистрируется право собственности не на один, а на множество объектов, количество которых будет равно количеству квартир и других помещений, подлежащих впоследствии передаче в собственность членам ЖСК. За регистрацию права собственности на каждый из объектов недвижимости ЖСК должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время равен 15 000 руб. (подп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Затраты на ее уплату, равно как и другие, возникающие в процессе регистрации права собственности на квартиры в построенном доме (на нотариальное заверение, в случае необходимости, ряда документов и прочие подобные расходы), по нашему мнению, подлежат включению в стоимость квартир. То есть осуществляться они должны за счет паевых взносов членов ЖСК. После регистрации права собственности на квартиры в возведенном доме на имя жилищно-строительного кооператива его участники имеют право перевести это право уже на себя.

Заселение жильцов и оформление права собственности

После завершения строительства дома, что может быть подтверждено получением разрешения на ввод в эксплуатацию, члены жилищно-строительного кооператива имеют право заселиться в свои квартиры. Однако при этом следует иметь в виду, что само по себе наличие разрешения на ввод еще не означает автоматически, что квартиры в доме пригодны к заселению. Следует отметить, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (п.1 ст. 55 ГСК РФ) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Однако разработанная проектная документация (состав ее утвержден постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию») может учитывать далеко не все требования к выстроенному дому, и входящим в него квартирам и нежилым помещениям. Так, например, при финансировании строительства не за счет бюджетных средств, необходимость и объем разработки ряда разделов определяются заказчиком (в данной ситуации—застройщиком, то есть жилищно-строительным кооперативом) и указываются в задании на проектирование. По нашему мнению, пригодность квартир к передаче их членам кооператива (по аналогии с передачей квартир участникам долевого строительства) должна определяться на основании внутренних документов ЖСК—уставом кооператива или решением общего собрания. И только после того, как дом будет признан пригодным к заселению, члены кооператива на основании приемопередаточных актов примут свои квартиры.

Член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай, приобретает право собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). Таким образом, право собственности на помещение у члена ЖСК возникает в силу закона, а не возмездной сделки между кооперативом и пайщиком. Следовательно, для кооператива передача права собственности на квартиру, по нашему мнению, не должна признаваться ее реализацией. Минфин России также согласен с этими выводами и указывает, что регистрация права собственности на квартиру для члена ЖСК носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер (письмо от 07.10.2008 N 03-05-05-03/43). За регистрацию права собственности член кооператива (подп. 22. п. 1 ст. 333.33 НК РФ) должен будет уплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время для физического лица составляет 1000 руб. Если квартира переходит в собственность к юридическому лицу, то сумма пошлины составит 15 000 руб. Основным документом, на основании которого член кооператива будет оформлять право собственности на квартиру, является справка о полной выплате паевого взноса. Но, как говорилось выше, право собственности оформляется на квартиру, находящуюся в возведенном доме. Таким образом, по нашему мнению, до получения ЖСК разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (построенного дома) пайщик, хотя и полностью выплативший взнос, не имеет возможности оформить (зарегистрировать) собственность на причитающееся ему помещение (жилое или нежилое). В ЕГРП сведения о построенном доме, как отдельно стоящем объекте недвижимости с учетом находящихся в нем квартир и нежилых помещений еще не внесены. Следовательно, и внести запись об изменении собственника (с ЖСК на члена кооператива) также не представляется возможным.

Федеральный фонд развития жилищного строительства (Фонд РЖС) полностью определился с механизмом передачи земельных участков жилищно-строительным кооперативам, создаваемым из числа отдельных категорий граждан. Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев, который имеет непосредственное отношение к созданию пилотного ЖСК на земельном участке Фонда РЖС в Каинской Заимке, рассказал РИА Новости о порядке создания кооператива, выделения земли, строительстве жилья и других практических тонкостях.

Процесс создания таких ЖСК и передачи им земли регулируется федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и принятыми в соответствии с ним постановлениями Правительства Российской Федерации об утверждении перечня категорий граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов, и об утверждении типового устава ЖСК.

Отдельные категории граждан, перечень которых определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, могут рассчитывать на безвозмездное предоставление земельных участков площадью до 10 соток для строительства малоэтажных индивидуальных жилых домов, а под возведение таунхаусов - на участках до 4 соток.

Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и таунхаусов составляет не более 150 квадратных метров. Рекомендуемые минимальные площади жилых помещений коттеджей и таунхаусов составляют не менее 14 квадратных метров общей жилой комнаты, спальни площадью не менее 10 квадратных метров и кухни минимум на 8 квадратных метров.

Также закон допускает строительство таким кооперативом многоэтажного многоквартирного жилого дома.


Право имеющие

Впрочем, в такой кооператив может вступить не каждый гражданин - ведь данный ЖСК должен на 100% состоять из лиц, удовлетворяющих требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 9 февраля 2012 г. № 108, а в категорию избранных попадает далеко не каждый госслужащий или научный работник. Поэтому если земельный участок большой, а членов кооператива набралось маловато, то землю придется разделить на две части, выделив подходящий по размеру участок. Либо можно попробовать “добрать” потенциальных участников из других категорий, прописанных в постановлении, создав впоследствии совместный кооператив. Например, РАН может пригласить в кооператив работников вузов.

Согласно постановлению создать жилищно-строительный кооператив могут:


- работники ФГУПов, являющихся научными организациями, федеральных государственных учреждений, а также государственных научных центров;

- военнослужащие, проходящие военную службу по контракту,


- молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет), научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях, созданных такими академиями наук и (или) подведомственных им (за исключением организаций социальной сферы), является основным местом работы,


- научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала),


- научно-педагогические работники федеральных государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования;


- федеральные государственные гражданские служащие;


- работники федеральных государственных общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения и культуры;


- граждане до 35 лет из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей от одного ребенка,


- граждане из числа вышеуказанных лиц, являющиеся родителями в семье, имеющей трех и более детей.

Кроме того, членами кооперативов могут стать работники учреждений, находящихся в ведении субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления. Это работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, здравоохранения и культуры. Для указанных категорий граждан требования устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

- наличие определенного стажа работы (семь лет для инженерно-технических работников и пять лет для всех иных категорий, три года для федеральных государственных гражданских служащих),

Важно отметить, что это самые важные требования, а степень и возраст не важны. Наличие научной степени и определенного возраста учитывается только для вступления в кооператив молодых ученых (кандидатов наук в возрасте до 35 лет и докторов наук в возрасте до 40 лет). Причем для работников РАН стаж засчитывается либо научный, либо инженерно-технический, а вот наличие смешанного стажа, который имеется у многих молодых ученых не проходит.

- отсутствие земельного участка, предоставленного государством для индивидуального жилищного строительства после вступления в силу федерального закона от 21 июля 1997 года номер 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (за исключением молодых ученых),


- признание гражданина нуждающимся в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным статьей 51 Жилищного кодекса РФ
Однако последний критерий применяется только в случае подачи в Фонд РЖС ходатайства об отборе земельных участков из участков, находящихся в федеральной собственности или собственности фонда.

Дело в том, что закон предусматривает два вида ходатайств, которые могут быть направлены в Фонд РЖС организациями в целях передачи земельных участков кооперативам, создаваемым из работников этих организаций.

Первый вариант - когда организация ходатайствует о передаче кооперативу своего собственного земельного участка. Этот тип ходатайства не предусматривает признание членов создаваемого кооператива, нуждающимся в жилых помещениях.

Причем при подаче в фонд ходатайства о передаче земельного участка кооперативу в отношении земельного участка, предоставленного иному федеральному органу исполнительной власти, иным федеральным организациям либо составляющего казну РФ, критерий признания нуждаемости в жилых помещениях применяться также не будет.

Второй вариант ходатайства - об отборе Фондом РЖС земельного участка из земель, находящихся в федеральной собственности, или в собственности фонда в целях последующей передачи кооперативу в случае отсутствия у организации земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства. В этом случае члены кооператива должны быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.

Порядок рассмотрения ходатайств предусматривает и возможность подачи совместного ходатайства несколькими федеральными государственными органами. Критерий признания гражданина нуждающимся в жилых помещениях при создании такого совместного кооператива также применяться не будет.

Кроме того, до 31 декабря 2013 года включительно для вступления в члены кооперативов необходимо учитывать требования к виду деятельности организации, работники которой претендуют на вступление в члены ЖСК. До указанной даты в кооперативы смогут вступать работники следующих организаций:

- научных организаций, признанных научными организациями-лидерами;


- федеральных высших учебных организаций, которые осуществляют подготовку кадров по специальностям, соответствующим приоритетным направлениям модернизации и технологического развития экономики России,


- иных организаций, осуществляющих реализацию приоритетных направлений развития науки, технологий и техники и иные виды деятельности по перечню критических технологий, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 7 августа 2011 г. № 899.

К сожалению, иные сотрудники РАН - административно-управленческий персонал (бухгалтерия, канцелярия, юристы, секретари, заместители директоров по общим вопросам и т.п.), работники социальной сферы (детские сады, больницы) - не могут стать членами кооперативов.

Порядок обращения

Кооператив можно начинать создавать и “сверху” и “снизу” - руководство организации может сказать обратиться к работникам - давайте делать организовывать ЖСК и начать собирать людей. Однако и сами работники могут (например, через профсоюз или советы научной молодежи) обратиться к руководству с данной инициативой. Если земля, находящаяся, например, в ведении РАН, есть, и в ближайшем будущем нет планов на ее использование, то никаких проблем с выходом на Фонд РЖС нет. Такая ситуация сложилась на практике в Красноярске и Томске.

Дальше все начинается со списков - делается рассылка с анкетой и определяется количество потенциальных участников и типов жилья. Правление возникает на поздней стадии, когда уже создан сам кооператив. Оно выбирается на общем собрании голосованием, но большую работу нужно проводить и до создания кооператива. Практически это означает, что создается некая инициативная рабочая группа из будущих потенциальных участников. Эта группа плотно работает и с Фондом, и с руководством. Она никак юридически не закреплена. Ее члены являются потенциальными членами будущего правления.

В итоге организации обращаются в Фонд с ходатайствами о передаче земельных участков в целях их последующей передачи кооперативам. В таких ходатайствах должны быть указаны - сведения о земельном участке, предполагаемый тип жилой застройки, сведения о потребности в жилых помещениях с числа граждан, претендующих на вступление в кооператив.

В случае отсутствия у федеральных организаций земельных участков, которые могут быть переданы кооперативу, в Фонд РЖС могут быть поданы ходатайства об отборе земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Ходатайство об отборе таких земельных участков должно содержать:

- сведения о земельных участках федеральной организации, работники которой претендуют на вступление в члены кооператива,


- сведения о планируемых вариантах местоположения земельного участка с указанием субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в границах которого должен быть расположен земельный участок, и ориентировочной площади земельного участка,


- предполагаемый тип жилой застройки,


- сведения о потребности в жилых помещениях с указанием количества граждан, включенных в списки претендующих на вступление в члены кооператива лиц.

В случае отсутствия земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Фонд РЖС вправе осуществлять отбор земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности Фонда.
Передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Фонда РЖС, осуществляется в общем порядке, предусмотренном федеральным законом номер 161. Предложение Фонда РЖС об использовании земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в целях их безвозмездной передачи кооперативам утверждается попечительским советом Фонда РЖС. При этом такое предложение может содержать указание на необходимость образования земельных участков из земельных участков, предоставленных федеральным организациям или составляющих казну Российской Федерации, в целях передачи образованного земельного участка в безвозмездное срочное пользование кооперативу.


Порядок строительства

Законом допускается возможность осуществления жилищного строительства самим кооперативом и гражданином, являющимся членом кооператива, самостоятельно.

Учредительные документы кооператива должны соответствовать требованиям, предусмотренным федеральным законом номер 161, а также требованиям типового устава кооператива, утвержденного постановлением правительства РФ номер 558 от 6 июня 2012 года.

В случае если кооператив создан в целях строительства жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, учредительные документы кооператива могут содержать положение о том, что члены кооператива вправе самостоятельно осуществить строительство жилья.

Земельный участок Фонда РЖС на основании заявления кооператива первоначально передается в безвозмездное срочное пользование кооперативу. После принятия попечительским советом фонда решения о передаче кооперативу земельного участка для заключения договора безвозмездного срочного пользования кооператив должен представить в Фонд РЖС документы, подтверждающие оплату не менее 30% от суммы всех паевых взносов.

Сумма таких взносов определяется исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения, устанавливаемой Минрегионом России в соответствующем субъекте страны.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда РЖС заключается на срок:

Осуществления жилищного строительства кооперативом (если видом деятельности кооперативов выбрано обеспечение строительства самим кооперативом)

Утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета земельных участков Фонда РЖС(в случае, если видом деятельности кооператива выбрано лишь строительство объектов инфраструктуры, а строительство объектов индивидуального жилищного строительства будет обеспечиваться членами кооператива самостоятельно).

В случае строительства кооперативом многоквартирного дома после уведомления Фонда РЖС кооперативом о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома фонд осуществляет отказ от права собственности на данный земельный участок.

В случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, безвозмездно передаются:


1) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами инженерной инфраструктуры, - в собственность кооператива,


2) земельные участки Фонда РЖС, занятые объектами индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива.

В случае строительства объектов индивидуального жилищного строительства, членами кооператива самостоятельно, безвозмездно передаются:

1) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, - в собственность членов кооператива,


2) земельные участки Фонда РЖС, предназначенные для строительства объектов инфраструктуры, - в собственность кооператива.

Решение о передаче земельных участков Фонда РЖС в собственность кооператива или членов кооператива также принимаются попечительским советом фонда после утверждения документации по планировке территории и проведения государственного кадастрового учета образованных земельных участков фонда.

Следует учитывать, что если в течение одного года со дня принятия решения о передаче земельный участок не передан кооперативу в связи с тем, что кооператив не создан или не удовлетворяет условиям закона, то фонд вправе распорядиться таким земельным участком иными способами.

Помимо бесплатного предоставления земельных участков кооперативу Фонд РЖС может оказать содействие в подключении многоквартирных домов, жилых домов к сетям инженерно-технического обеспечения. При этом строительство объектов инфраструктуры в границах земельных участков, предоставленных кооперативам, будут обеспечивать кооперативы. Также фонд может безвозмездно предоставить права на использование ряда архитектурных проектов и проектной документации по объектам жилищного строительства.

Итоги и выводы

В итоге от граждан требуется не так уж много - при наличии подходящего участка необходимо принять на уровне руководства принципиальное решение о создании кооператива, потратить примерно месяц на анкетирование (сбор информации о потенциальных участниках), обратиться в Фонд с ходатайством. Фонд потратит на анализ ходатайства и изъятие земли еще примерно один-два месяца. Если нужно, то также изменит статус земли - переведет в территории “для жилищного строительства”, или присоединит к ближайшему населенному пункту.

Возможно, понадобится дополнительное межевание и проектирование, проведение общественных слушаний. Это все может быть сделано достаточно оперативно (если планируется строительство одного дома), или занять много времени, особенно если на территории есть проблемы - несогласные жители, объекты гражданской обороны и другие сюрпризы. В целом это все может занять от трех месяцев до года, а при социально напряженных ситуациях еще больше.

После решения Фонда по ходатайству еще месяц займет создание кооператива. Потом может уйти еще примерно три месяца, чтобы собрать 30% от стоимости жилья, рассчитанной по цене Минрегиона (это требование ФЗ №161 для заключения договора безвозмездного срочного пользования между кооперативом и Фондом), а затем можно получать землю и строится.

Еще могут возникнуть сложности с инфраструктурой. Если “внутри” участка ее будет делать кооператив, то “внешняя” - вопрос не простой. Необходимо привлекать возможности региона и федерального центра, монополий.

ЖСК может самостоятельно выбрать подрядчика, который будет осуществлять строительство и проектирование. Думаю, что тут следует исходить из соотношения цены и качества.

Важно отметить, что земля в Академгородках обычно дорогая, а предоставляемые участки находятся относительно недалеко от институтов. Однако экономия достигается не только за счет земли - Фонд бесплатно предоставляет ЖСК типовые проекты домов из своей базы (экономия от 100 до 200 тысяч рублей), помогает с подключением к «внешней» инфраструктуре.

Также в 2012 году молодым ученым Сибирского отделения РАН предоставляется субсидия от Фонда в размере 30% от стоимости пая, но не более стоимости 33 квадратных метров жилья, рассчитанных по Минрегиону (это в среднем по РФ около 30 тысяч квадратных рублей за «квадрат», что в итоге может составить почти 1 миллион рублей). С 2013 года эту субсидию будет предположительно выплачивать Минрегион. Кроме того, для участников подобных проектов разработан специальный кредитный продукт от Сбербанка, особенностью которого являются небольшие проценты по кредиту при условии, что кредит выдается под залог имеющегося жилья или под поручительство третьих лиц и наличии зарплатного проекта в Сбербанке.

Председатель Совета научной молодежи Сибирского отделения РАН Андрей Матвеев

Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.

Жилищный кооператив тогда и сейчас

С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.

Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:

Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);

Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.

До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.

Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.

В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.


Подводные камни жилищного кооператива

Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.

Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.

В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.

Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.

Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.

Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.

И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.

Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.

Есть ли будущее у ЖСК?

Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.

Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.

Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.

Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.

Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.

Специально для портала "Все Новостройки.ру"

Здравствуйте, Сергей Иванович! Являюсь членом жилищно-строительного кооператива. Земельный участок предоставлен в аренду на 49 лет ЖСК для индивидуального жилищного строительства (разрешенное использование в соответствии со сведениями ГКН и договором аренды). Земельный участок разделили на 336 земельных участков (ЗУ) для каждого члена кооператива. Земельный кодекс не предусматривает случаи предоставления образованных ЗУ членам ЖСК с учетом такого вида использования. В связи с чем есть намерение оформить путем переуступки. Однако это требует предварительного оформления права аренды самим ЖСК с органом местного самоуправления) на каждый образованный земельный участок (Росреестр отказывает в регистрации договора о переуступке права без одновременной регистрации все договоров аренды на образованные ЗУ). Данное обстоятельство не в интересах ЖСК: бремя госпошлин на все 336 ЗУ (администрация отказывается обращаться на регистрацию в качестве заявителя). Есть ли иной выход для оформления прав на образованные ЗУ?
Можно ли получить разрешение на строительство члену кооператива на земельном участке, предоставленном в аренду ЖСК для ИЖС?
Благодарю!

Здравствуйте.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Статьей 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пунктам 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. В течение одного года со дня исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости заявителю или его представителю лично под расписку на основании заявления указанных лиц орган кадастрового учета выдает документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости (за исключением документов, представленных в форме электронных документов). Если по истечении срока, установленного настоящей частью, заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не были выданы лично под расписку документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, данные документы подлежат уничтожению.

С учетом приведенных выше норм, боюсь, без оформления и регистрации аренды на каждый образованный земельный участок не обойтись.

Согласно ст. 51 ГрК РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство
застройщик должен приложить правоустанавливающие документы на земельный участок. Таким документом в данном случае будет договор аренды с застройщиком. Поэтому, скорее всего, член кооператива не сможет получить разрешение на строительство на участке, который находится в аренде у ЖСК.

Для более полного и точного ответа необходимо изучить все документы и обстоятельства Вашего дела на очной консультации.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Обращайтесь к нам за помощью. У нас есть реальный опыт работы в этом направлении.

Размер границ земельного участка при оформлении собственности

В зависимости от года постройки дома и документов о выделении земельного участка, размеры земельного участка при оформлении в собственность могут не совпадать с фактическими (желаемыми) границами используемого участка.

Например, дом в 1998 году строился ведомством (а для примера, лучше возьмем три дома), и всем домам был выделен единый земельный участок с общей инфраструктурой. При передаче домов городу и формировании земельных участков, одному дому могло достаться земли больше, другим - меньше. А по паспорту дома и в платежных документах вообще мог стоять третий размер земельного участка.

Поэтому, прежде чем заниматься межевыми работами и подготовкой документов для оформления прав собственности, необходимо определить границы и размер земельного участка, которые по закону должны быть переданы в собственность жильцов многоквартирного дома.

Сроки оформления земли в собственность жильцов ТСЖ, ЖСК

Большую роль, и возможно, немалый срок, имеет подготовительный этап. Важно определить траницы смежных землепользователей, законность и размеры собственного земельного участка, подготовить (а в ряде случаев заказать) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок. Это может занять от одного до пяти месяцев.

Весь процесс оформления может быть, в среднем, от полугода до года.

Полномочия для оформления земельного участка

Лицу, которое будет заниматься оформительными действиями, передается протокол общего собрания, на котором в соответствии с законом принято решение об оформлении земельного участка в собственность жильцов ТСЖ, ЖСК. Хотя и один гражданин вправе заявить об оформлении собственности (но в этом случае есть и негативные моменты).

Если только несколько граждан видят необходимость оформления земли в собственность, и не проведено общее собрание, специалисты нашей организации могут подготовить расчет эффективности оформления и донести до всех информацию, а при необходимости, организовать и провести общее собрание.

Надо ли оформлять землю в собственность ТСЖ, ЖСК?

Об плюсах и минусах собственности для многоквартирных домов, Вы можете почитать на нашей странице "Оформление земли под многоквартирным домом ".

Мы готовы включиться в работу по оформлению земли для Вашей организации! Звоните!